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德州星凱地產·紅星美凱龍國際廣場項目競標方案(世聯)-134頁
改變格局的力量星凱地產·紅星美凱龍國際廣場項目競標方案謹呈:德州星凱房地產開發有限公司2013年1月2世聯標準按照世聯規劃評判標準,客觀評價現有規劃。物業組合對盈利模式的表達遵循不同物業的市場運營規律項目分期開發和啟動的合理性地塊資源的最優化使用與物業價值最大化開發價值層面規劃結構的邏輯及其合理性設計理念的獨創性和審美性設計價值層面對物業價值的提升城市價值層面對區域價值和城市功能表達的準確性城市角色的標志性和活躍度規劃是否體現城市價值?物業是否具有盈利能力?產品設計是否合理?3以世聯思考路徑,深入思考項目的前期問題。世聯路徑4現階段急需解決第一二層級的問題。本次報告的目的在于,深刻理解目標,對本項目開發所面臨的困局進行解析,對未來區域發展愿景進行展望,提煉項目發展的核心問題,給出項目的定位及發展戰略,確定項目的盈利模式。5?目標梳理?項目本體及屬性界定?項目面臨的開發困局?核心問題梳理?新城發展模式借鑒?項目總體定位?物業發展方向建議?開發分期建議?啟動區建議6重要現實目標:求穩:【啟動層面】降低開發中的風險,保持項目的滾動開發求快:【銷售層面】縮短項目的開發、銷售周期求利:【開發層面】保證開發中充足現金流,并實現項目的長期增值重要長遠目標:項目“求名”:【形象層面】德州的突破項目,帶動城市價值的提升發展商“求名”:【品牌層面】實現開發商品牌價值提升,快速踏入一線房地產開發商行列解決項目定位確定盈利模式7?目標梳理?項目本體及屬性界定?項目面臨的開發困局?核心問題梳理?新城發展模式借鑒?項目總體定位?物業發展方向建議?開發分期建議?啟動區建議8?城市屬性:四線地級市,魯西北地區重要的交通樞紐和以工貿為主的區域中心城市;?城市主要職能:冀魯兩省交界地區的門戶;魯西北、冀東南物資集散、交通運輸中心和信息樞紐;中國太陽能源基地;山東省重要的電力能源基地;魯西北重要的制造業基地;德州市域的政治經濟和文化中心。?城市用地發展的方向:城市空間向東跨越發展,規劃形成“老城組團、新城組團、東部組團”三大組團式城市結構。德州十一五規劃確定近期建設用地方向為:重點開發河東新城。未來幾年,新城將圍繞行政中心、長河公園以及商業金融中心等建設進行配套設施的完善,經濟開發區和天衢工業園繼續發展,老城區逐步進行改造。德州屬于四線城市,城市空間向東跨越發展,重點開發河東新城,尤其是河東新城中心區。
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