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中海梅隴項目(寰宇天下)第三輪提報最終
方有鳥,其名鹓鶵(yuānchú),夫鹓鶵,發于南海,而飛于北海,非梧桐不止,非練實不食,非醴泉不飲勢在必得434次競標突破萬科好世、建發融創、城開星浩和上海升龍的重圍溢價高達115%從8700元/的樓板價到㎡18700元/㎡本案為中海地產深耕中國34年,及晉身世界500強的再一次刮目之作;更是中海上海,再創輝煌的一步。只是地產,或僅只豪宅未免遺憾!1關于本案的幾點認識得雋為雄層峰再升〖一個目標〗是野心,更是決心;是傳承,更是創新,是人生恍若初見,更是夢寐已久的昨日重現。中海地產,這一次,與你相見恨晚!〖兩個思考〗傳達本案精神的,并非是中海來了——本案勢必是一個溢價的項目,以品牌拉動區域價值進而達到成功溢價,還是依托土地價值、產品價值達成溢價?區域客為主的市場,情感溝通——在區域內,切中“習慣者”的內心,傳達“現在已經很好,中海?寰宇天下所帶給你的,是更好?!睖贤ㄕZ境如何直指人心?在區域外,如何發出聲音?2關于營銷的三句背景話語〖1〗–2013樓市動蕩,但對高端樓盤影響不大。對高端客戶來說,產品形態是永恒的信息基本點?!?〗–區域屬性未變,產品未變,價格提升,銷量增加。這是本年度的第一個營銷命題〖3〗–全案為綜合體規劃。針對區域性客群為主,如何銷售?是本年的第二個營銷命題。下面的策略討論將圍繞這兩問題的核心實質展開3策略核心建議〖1〗價格信心市場供給上海市中心向西行駛30分鐘,大閔行的房價異軍突起,區域市場真正的進入了由增量消費向存量消費過渡階段,2014年的閔行市場更是真正的進入了“產品升級時代”。市場需求本案占80%的100-130平米的兩房和三房,20%的150平米的3+1房。整體規劃看,空間格局緊湊,強調功能性為主。目標客群以周邊3-5公里范圍內的次新房住戶為主,本案周邊樓盤年限基本都在7年以上,住戶的家庭結構和收入情況都發生了較大的改變,具有一定改善需求??v觀2013年的閔行市場,整體成交均價遠高于全市成交均價。成交均價愈30000元/平米,作為本項目的價格衡量坐標,有著絕對的支撐力。區域價格〖1〗價格信心?總結–我們450-800萬的總價是有信心的。但是僅憑這個并不代表著目標的實現就沒問題。因此矛盾的沖突點轉化為“項目品牌價值”上?!?〗去化速度?客群屬性變化規律–緊抓土地價值接受度高的客群–改變原有客群的房屋態度和支付意愿–尋找價格接受度高的客戶〖2〗
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